Законы России
 
Навигация
Популярное в сети
Курсы валют
18.10.2017
USD
57.34
EUR
67.46
CNY
8.67
JPY
0.51
GBP
76.15
TRY
15.68
PLN
15.95
 

РАСПОРЯЖЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 06.06.1997 N 595-РЗП О СБОРНИКЕ БАЗОВЫХ УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПО СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА (БУПС), ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ ЗАТРАТАМ И ОБЪЕМУ ВЫПУСКА ПРОДУКЦИИ (БУПОВП) ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ РАЗРАБОТКЕ БИЗНЕС ПЛАНОВ ЗАСТРАИВАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ, ОБЪЕКТОВ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕКОНСТРУКЦИИ

По состоянию на ноябрь 2007 года
Стр. 1

                          ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
   
                      ПЕРВЫЙ ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕМЬЕРА
   
                              РАСПОРЯЖЕНИЕ
                        6 июня 1997 г. N 595-РЗП
   
                      О СБОРНИКЕ БАЗОВЫХ УДЕЛЬНЫХ
                 ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПО СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
                   (БУПс), ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ ЗАТРАТАМ
                  И ОБЪЕМУ ВЫПУСКА ПРОДУКЦИИ (БУПовп)
                    ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ РАЗРАБОТКЕ
                     БИЗНЕС - ПЛАНОВ ЗАСТРАИВАЕМЫХ
                      ТЕРРИТОРИЙ, ОБЪЕКТОВ НОВОГО
                     СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕКОНСТРУКЦИИ
   
      В целях    совершенствования    системы    ценообразования    в
   проектировании на основе базовых удельных показателей на  1  кв. м
   общей  площади  застроек  в  Москве  и  ЛПЗП в процессе разработки
   бизнес  -  планов  застраиваемых   территорий,   объектов   нового
   строительства  и  реконструкции,  в  соответствии  с распоряжением
   первого  заместителя  Премьера  Правительства Москвы  от  12.09.96
   N 1187-РЗП  "О  внесении  изменений  и  дополнений  в распоряжение
   первого  заместителя  Премьера  Правительства Москвы  от  05.04.96
   N 415-РЗП  "О  совершенствовании  нормативно - методической базы в
   проектировании в г.  Москве",  а  также  решением  рабочей  группы
   Региональной  межведомственной  комиссии  по  ценовой  и  тарифной
   политике при Правительстве Москвы (протокол от 21.11.96):
      1. Одобрить  представленный Москомархитектурой  Сборник базовых
   удельных   показателей   по   стоимости   строительства    (БУПс),
   эксплуатационным  затратам и объему выпуска продукции (БУПовп) для
   использования  при  разработке  бизнес  -   планов   застраиваемых
   территорий,   объектов   нового   строительства   и  реконструкции
   (приложение).
      2. Рекомендовать  организациям  и предприятиям,  осуществляющим
   инвестиционную  деятельность  в  Москве   и   ЛПЗП,   пользоваться
   настоящим Сборником при разработке бизнес - планов.
      3. Поручить унитарному  предприятию  "Управление  экономических
   исследований,   информатизации   и  координации  проектных  работ"
   обеспечить издание и распространение указанного Сборника.
      4. Осуществлять   ежегодную   корректировку   базовых  удельных
   показателей с учетом практического применения настоящего  Сборника
   в отраслях хозяйственной деятельности города.
   
                                          Первый заместитель Премьера
                                                 Правительства Москвы
                                                           В.И. Ресин
   
   
   
   
   
                                                           Приложение
                                   к распоряжению первого заместителя
                                        Премьера Правительства Москвы
                                          от 6 июня 1997 г. N 595-РЗП
   
               СИСТЕМА НОРМИРОВАНИЯ В ПРОЕКТНОМ КОМПЛЕКСЕ
   
                                СБОРНИК
        БАЗОВЫХ УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПО СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
           (БУПс), ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ ЗАТРАТАМ И ОБЪЕМУ ВЫПУСКА
           ПРОДУКЦИИ (БУПов) ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ РАЗРАБОТКЕ
           БИЗНЕС - ПЛАНОВ ЗАСТРАИВАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ, ОБЪЕКТОВ
                  НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕКОНСТРУКЦИИ
   
                             МРР-2.1.02.97
   
      Сборник разработан временным творческим коллективом ГУП  "НИАЦ"
   в  составе:  Ю.В.  Минева  -  зам.  начальника   координационно  -
   маркетингового   управления   Москомархитектуры,  Черняка   В.З. -
   докт. эк.  наук (АО "ЦНИЭП им. Мезенцева"), А.Н. Кирилловой - член
   о. ЖКА,  канд. техн. наук (ЦСЭИ) (Академия коммунального хозяйства
   РФ).
      Сборник предназначен в качестве  нормативной  базы  укрупненных
   удельных базовых      показателей     стоимости     строительства,
   эксплуатационных затрат и прибыли,  приведенных  к  одному  кв.  м
   общей площади объектов гражданского назначения.
      Настоящий сборник    входит    составной   частью   в   систему
   методических документов бизнес - планов различного назначения.
      Сборник используется   при   разработке   бизнес    -    планов
   строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также
   развития элементов  селитебных   территорий   в   соответствии   с
   концепциями их градостроительного развития.
      Сборник  не  распространяется    на    объекты    промышленного
   назначения.
   
                                Введение
   
      Проблема создания  современных  градостроительных  комплексов и
   совершенствования  проектов  объектов   жилищно   -   гражданского
   назначения, повышения их социально - экономической эффективности в
   последнее  время  становится   особенно   актуальной.   Намечается
   дальнейшее   развитие  жилищного  строительства,  расширение  сети
   общественных зданий и сооружений, особенно в местах массовой жилой
   застройки,  создание  многофункциональных  объектов  городского  и
   районного назначения и т.п.
      Расширение номенклатуры  сети  зданий  и  сооружений  жилищно -
   гражданского назначения сопровождается все  большей  концентрацией
   материальных,   финансовых,  трудовых  ресурсов,  что  приводит  к
   повышению значения экономических показателей.
      Решение основных  задач  капитального  строительства  связано с
   эффективностью строительства и эксплуатационных затрат.
      В настоящем Сборнике последовательно рассмотрены:
      - общие положения по разработке и применению  базовых  удельных
   показателей   стоимости  строительства  и  реконструкции  жилых  и
   общественных зданий,  а также микрорайонов,  включая озеленение  и
   благоустройство территорий;
      - базовые  удельные  показатели   стоимости   строительства   и
   реконструкции   жилых   и   общественных  зданий,  а  также  жилых
   микрорайонов;
      - коэффициенты, определяющие структуру суммарных (строительно -
   монтажных и общестроительных) работ и затрат;
      - объемно  -  планировочные коэффициенты,  определяющие условия
   сопоставимости БУПс и проектируемого объекта по высоте  помещений,
   конфигурации зданий и др.;
      - расчетные формулы для определения стоимости  строительства  с
   применением БУПс  при  разработке  бизнес  -  плана  или технико -
   экономических обоснований объектов и жилых микрорайонов в целом;
      - базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат,
   предназначенных  для  обеспечения   нормального   функционирования
   объектов жилищно - гражданского назначения;
      - базовые  удельные  показатели  объема  выпуска  продукции   и
   производства услуг (БУПовп) по  объектам  жилищно  -  гражданского
   назначения.
      Базовые удельные  показатели  объема  выпуска продукции (услуг)
   предназначены   для    определения    доходов,    получаемых    от
   производственной    деятельности    предприятий   и   организаций,
   расположенных на исследуемой территории.
      Базовые удельные  показатели  объема  выпуска продукции (услуг)
   позволяют оценить коммерческий потенциал предприятий,  что, в свою
   очередь, позволяет   определить    экономическую     эффективность
   инвестиционных  проектов  для  объектов  жилищно  - гражданского и
   коммунального   назначения,   расположенных    на    застраиваемых
   территориях в г. Москве.
      Рассчитанные на 1 кв. м  общей площади объекта БУП(овп)  входят
   в систему базовых удельных показателей,  отражающих инвестиционные
   и  эксплуатационные  затраты,  и  используются в бизнес - планах и
   инвестиционных    проектах    для    определения    экономической,
   коммерческой   и   бюджетной   эффективности.  БУП(овп)  позволяют
   получить комплексную экономическую оценку застраиваемой территории
   на предынвестиционной стадии.
      Отсутствие БУП в  настоящее  время  приводит  к  одностороннему
   (затратному) решению проектов,  что создает определенные трудности
   при выборе вариантов на основе имеющихся методик.
      Базовые удельные показатели предназначены для:
      - разработки бизнес  -  планов  отдельных  объектов  жилищно  -
   гражданского назначения и строительных комплексов;
      - разработки инвестиционных проектов;
      - формирования   и   осуществления  социально  -  экономических
   программ;
      - проектирования     и    выбора    вариантов    строительства,
   реконструкции и перепрофилирования объектов;
      - анализа бюджетной, экономической и коммерческой эффективности
   инвестиций;
      - обоснования    эффективности    инвестиций    для   получения
   банковского кредита;
      - обоснования решений о сносе объектов;
      - ориентации   проектировщиков,    разрабатывающих    проектные
   предложения, на оптимизацию проектных решений;
      - определения финансово - хозяйственного потенциала  объекта  с
   целью его использования,  в частности акционирования, приватизации
   и т.д.
   
                    Часть 1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
   
                         1.1. Общие положения
   
      1.1.1. Базовые  удельные  показатели  стоимости   строительства
   (БУПс).
      1.1.1.1. Настоящий Сборник  предназначен  главным  образом  для
   обеспечения  высокого  качества бизнес - планов;  оперативности их
   разработки;  экономического  анализа  на  предварительных  стадиях
   разработки;  выбора  типов  зданий  и  комплексов  с  точки зрения
   экономической целесообразности.
      1.1.1.2. В   Сборнике  приведены  показатели  базовой  удельной
   стоимости  строительства  и  реконструкции  жилых  и  общественных
   зданий,  а  также жилых микрорайонов,  расположенных на территории
   Москвы.
      1.1.1.3. Базовые  удельные  показатели  стоимости строительства
   рассчитаны в ценах 1991  г.  на  основе  статистической  обработки
   представительной   выборки  данных  по  индивидуальным  и  типовым
   проектам различного назначения.
      1.1.1.4. При  составлении  бизнес  -  плана   или   технико   -
   экономических  обоснований к базовым удельным показателям вводится
   коэффициент  инфляции,  действующий   на   декабрь   месяц   года,
   предшествующего   планируемому,  или  утвержденный  Правительством
   Москвы на соответствующий месяц данного года. Коэффициент (индекс)
   инфляции  устанавливается  решением  Региональной межведомственной
   комиссии по ценовой и тарифной политике при  Правительстве  Москвы
   по представлению Москомархитектуры.
      1.1.1.5. Базовые  удельные  показатели  стоимости строительства
   предназначены для составления бизнес -  планов  в  соответствии  с
   Рекомендациями по составлению  бизнес  -  планов  для  территорий,
   отдельных    объектов,    комплексов    нового   строительства   и
   реконструкции (МРР-4.2.03-94, Москва, 1995 г.).
      1.1.2. Базовые удельные  показатели  величины  эксплуатационных
   затрат (БУПэ).
      1.1.2.1. В  Сборнике  приведены  базовые  удельные   показатели
   величины  эксплуатационных  затрат  жилых  и  общественных зданий,
   располагаемых в Москве.
      1.1.2.2. Базовые  удельные показатели величины эксплуатационных
   затрат рассчитаны в ценах 1991 г. на основе действующих расценок и
   тарифов   на   коммунальные   услуги,  а  также  обработки  данных
   представительной  выборки  по  обследованным  объектам  различного
   назначения.
      1.1.2.3. При  составлении  бизнес  -  планов  или   технико   -
   экономических  обоснований к базовым удельным показателям вводится
   коэффициент инфляции, действующий на соответствующий период.
      1.1.3. Базовые  удельные  показатели объема выпуска продукции и
   производства услуг (БУПовп).
      1.1.3.1. БУП(овп)   следует   использовать   при    определении
   налоговой   базы,   формируемой   в   результате  производственной
   деятельности   предприятий,   расположенных    на    застраиваемой
   территории.
      1.1.3.2. Нормативные   значения   БУП(овп)    определяются    с
   использованием  совокупности данных о среднеотраслевых показателях
   производительности труда (выработка в ценах 1991 г.) и численности
   производственного персонала,  принятых на основании статистических
   сборников за период 1993-1994 гг.  или прямых расчетов  на  основе
   репрезентативной выборки этих показателей, принимаемых по отчетным
   данным действующих предприятий, паспортов и других источников.
      При формировании    нормативных    значений   БУП(овп)   широко
   используются  методы  математической  статистики,   нормативно   -
   параметрический и другие экономико - математические методы.
      При составлении   бизнес  -  планов,  инвестиционных  проектов,
   отличающихся от базового уровня,  вводятся коэффициенты перевода к
   современным условиям, режимным и другим факторам.
      1.1.4. Базовые удельные показатели  сформированы  на  следующих
   принципах:
      - системный,  комплексный  подход   на   основе   экономико   -
   математических  методов  с  применением современной вычислительной
   техники;
      - использование нормативно - параметрического метода;
      - создание единой нормативной базы,  которая должна  обеспечить
   многовариантную  объективную  оценку  экономической  и  социальной
   эффективности  инвестиций,  с   выявлением   ее   особенностей   и
   существенных различий по основным признакам;
      - четкое разграничение БУП в зависимости от их назначения;
      - определение   значений  величины   БУП   принимается в  ценах
   1991 г.;
      - доступность и простота использования нормативной базы БУП.
   
                      1.2. Номенклатура объектов
   
      1.2.1. Номенклатура объектов,  включенных в Сборник, охватывает
   практически всю номенклатуру объектов,  разрабатываемых проектными
   организациями Москомархитектуры для  обеспечения  строительства  в
   Москве проектно - сметной документацией.
      1.2.2. В   Сборнике   предусмотрена   следующая    номенклатура
   объектов:
      1.2.2.1. Объекты    жилищного    строительства:   жилые   дома,
   строительство  которых  осуществляется  по  типовым   проектам   с
   группировкой по этажности; жилые дома со встроенно - пристроенными
   предприятиями обслуживания по типовым и  индивидуальным  проектам;
   жилые дома, строительство которых осуществляется по индивидуальным
   проектам;  объекты  жилищного  строительства  в   зависимости   от
   характера застройки: массовая застройка микрорайона (квартала) или
   выборочное  строительство   отдельных   жилых   домов,   гостиниц,
   общежитий и пр.
      1.2.2.2. Объекты  (учреждения) просвещения:  детские дошкольные
   учреждения    (ясли,    сады);     школы:     общеобразовательные,
   специализированные   (музыкальные,   гимназии,   лицеи   и   др.);
   техникумы, колледжи, профтехучилища; высшие учебные заведения.
      1.2.2.3. Культурно - просветительные и зрелищные здания: клубы,
   дома культуры  и  творчества;  библиотеки;  кинотеатры;  временные
   павильоны  для  демонстрации  видеофильмов;  киноконцертные  залы,
   театры,  концертные залы;  летние эстрады; временные павильоны для
   игр  и  танцев;  галереи,  музеи,  культурные центры;  фильмотеки,
   дискотеки.
      1.2.2.4. Объекты торговли  и  общественного  питания:  магазины
   (продовольственные,    супермаркеты,    промтоварные);   временные
   павильоны, киоски;  рынки (открытые, крытые); рестораны, столовые,
   закусочные, кафе.
      1.2.2.5. Объекты коммунально -  бытового  назначения:  приемные
   пункты  предприятий бытового обслуживания,  дома быта,  прачечные,
   химчистки;  парикмахерские,  бани,  сауны;  предприятия по ремонту
   бытовых  машин и приборов;  предприятия и фабрики пошива и ремонта
   обуви,  швейных и меховых изделий по  заказам  населения,  фабрики
   ремонта и изготовления мебели; фотокиноателье; студии звукозаписи,
   работающие  по  заказам   населения;   ремонтно   -   строительные
   организации; ломбарды.
      1.2.2.6. Учреждения   здравоохранения:  поликлиники,  больницы,
   стоматологические  поликлиники,   родильные   дома,   амбулатории,
   диспансеры, отдельные корпуса на территории больниц.
      1.2.2.7. Физкультурно   -   спортивные   здания  и  сооружения:
   спортивные  корпуса  (однозальные,   двухзальные,   многозальные);
   плавательные бассейны (с одной и несколькими ваннами); комплексные
   спортивные сооружения, стадионы, открытые площадки.
      1.2.2.8. Учреждения  финансов,  юстиции,   управления:   банки,
   биржи, здания управления, офисы.
      1.2.2.9. Объекты коммунального  хозяйства:  гаражи  -  стоянки,
   автостоянки   открытые,   парки   таксомоторные,  гаражи  грузовых
   автомобилей   (автобусов),   автозаправочные   станции,    станции
   техобслуживания       автомобилей,      общественные      туалеты,
   жилищно - эксплуатационные конторы, пожарные депо, хлебопекарни.
      1.2.3. В   Сборнике  приведены  удельные  показатели  стоимости
   озеленения и благоустройства,  включая газоны,  посадку деревьев и
   кустарников,  пешеходные  дорожки и площадки отдыха,  малые формы,
   хозяйственные площадки,  детские площадки,  спортивные площадки, а
   также  проезды,  тротуары  и  отмостки.  Эти  показатели приведены
   отдельно  и  в  сумме  для жилых домов разной этажности:  от 9  до
   22 этажей.
      1.2.4. В  Сборнике   приведена   также   стоимость   озеленения
   территории предприятий торговли,  общественного питания и бытового
   обслуживания;  поликлиник;  отделений  связи;  отделений  милиции;
   автозаправочных  станций;  АТС;  клубов,  библиотек,  кинотеатров,
   детских садов и школ.
      1.2.5. Базовые  удельные  показатели  стоимости   строительства
   приведены  также для встроенных помещений общественного назначения
   и в целом по жилым микрорайонам на 12-16 и 18-20  тыс.  жителей  с
   распределением   по   видам   затрат:   жилые   дома,   инженерное
   оборудование и благоустройство территории  (освоение и  инженерная
   подготовка    территории;    инженерные   сети   и   оборудование;
   благоустройство и озеленение территории;  учреждения и предприятия
   обслуживания, в том числе учреждения просвещения, здравоохранения,
   физкультуры   и   спорта;   предприятия   розничной   торговли   и
   общественного питания,  бытового обслуживания населения; помещения
   ЖЭК и ДЕЗ, входящие в состав жилого микрорайона).
      1.2.6. Базовые  удельные  показатели,  приведенные  в Сборнике,
   относятся  также  к  проектам  реконструкции  объектов  жилищно  -
   гражданского назначения.
      1.2.7. Объекты  по  комфортности  и стоимости подразделяются на
   три категории:
      1.2.7.1. Объекты  экстракомфортные  со сверхнормируемым набором
   помещений, ненормируемыми объемно - планировочными решениями.
      1.2.7.2. Объекты   высококомфортные   с  учетом  дополнительных
   требований к комфортности.
      1.2.7.3. Объекты средней комфортности.
      1.2.8. В   таблицах   Сборника   приняты   следующие   условные
   обозначения по конструктивной схеме зданий:
      - кирпичные                       - КП
      - панельные                       - ПН
      - монолитные                      - МН
      - крупноблочные                   - КБ
      - каркасно - панельные           - КПН
      - кирпичные с внутренним каркасом - КК.
      1.2.9. Базовые  удельные  показатели  стоимости   строительства
   зданий  приведены  в  ценах  1991  г.  в расчете на  1 кв. м общей
   площади. Стоимость  строительства 1 кв. м общей площади  дана  без
   учета  затрат  на  освоение  территории  и  общегородские  системы
   инженерно - транспортного обеспечения.
      1.2.10. Номенклатура  показателей   величины   эксплуатационных
   затрат включает следующие статьи:
      1.2.10.1. Материальные   затраты   (без  заработной  платы)  на
   содержание зданий:
      - газоснабжение;
      - водоснабжение (холодное и горячее);
      - вентиляцию (кондиционирование) воздуха;
      - электроэнергию (силовую и осветительную);
      - санитарное содержание;
      - текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);
      - содержание технологического оборудования;
      - амортизационные отчисления по основным фондам;
      - содержание,    возобновление    и    износ    малоценного   и
   быстроизнашивающегося инвентаря;
      - капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.
      1.2.10.2. Затраты на заработную плату:
      - основного производственного персонала;
      - административно - управленческого персонала;
      - технического и обслуживающего персонала;
      - отчисления на заработную плату;
      - командировочные расходы.
      1.2.10.3. Прочие расходы:
      - реклама;
      - охрана;
      - служебные расходы технического и обслуживающего персонала;
      - противопожарные мероприятия;
      - другие расходы.
      1.2.11. При    оценке     проектов     зданий,     отличающихся
   капитальностью,   числом   этажей,  конфигурацией  плана,  следует
   принимать     полную     номенклатуру     показателей     величины
   эксплуатационных затрат.
      1.2.12. При оценке проектов зданий, отличающихся числом этажей,
   планировочными    и   конструктивными   решениями,   рекомендуется
   учитывать показатели затрат на восстановление и ремонт зданий,  на
   эксплуатацию  систем  инженерного оборудования зданий,  а также на
   содержание мест общего пользования в период эксплуатации.
      1.2.13. При    оценке    проектов    зданий    с    одинаковыми
   конструктивными  решениями,  но  отличающихся  числом   этажей   и
   планировочными решениями,  должны учитываться показатели затрат на
   содержание  мест  общего   пользования.   Показатели   затрат   на
   восстановление  и ремонт зданий в таких случаях должны учитываться
   только по конструктивным решениям стен и перегородок.
      1.2.14. При    оценке    проектов    зданий    с    одинаковыми
   конструктивными   решениями   и   одинаковых   по   числу   этажей
   рекомендуется  учитывать отчисления на восстановление,  показатели
   затрат  на  отопление  зданий,  а  также  показатели   затрат   на
   содержание мест общего пользования в период эксплуатации.
      1.2.15. При оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными
   решениями, но различными по своим конструктивным  решениям  должны
   учитываться показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а
   также затрат на отопление.
      1.2.16. При  оценке  проектов  зданий  с  расширенными  формами
   общественного  обслуживания  населения  в составе эксплуатационных
   расходов рекомендуется учитывать:  отчисления на восстановление  и
   капитальный   ремонт   здания,  показатели  затрат  на  содержание
   обслуживающего и административно -  управленческого  персонала,  а
   также показатели затрат на отопление и водоснабжение.
      1.2.17. Показатели эксплуатационных расходов  рассчитываются  в
   рублях на один год (руб./год) на 1 кв. м общей площади здания.
      1.2.18. Для  расчета  основных   эксплуатационных   затрат   по
   проектам  жилых  и  общественных  зданий  рекомендуется  следующая
   номенклатура показателей (табл. 1.1).
   
                                                        Таблица 1.1
   
       НОМЕНКЛАТУРА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ЗАТРАТ
   
   ----------------------------------------T-------------T---------¬
   ¦   Наименование показателя годовых     ¦ Условные    ¦Единица  ¦
   ¦   эксплуатационных затрат             ¦ обозначения ¦измерения¦
   +---------------------------------------+-------------+---------+
   ¦                 1                     ¦      2      ¦    3    ¦
   +---------------------------------------+-------------+---------+
   ¦Полная величина эксплуатационных затрат¦      Эг     ¦руб./год ¦
   ¦Амортизационные отчисления на полное   ¦      Эа     ¦   -"-   ¦
   ¦восстановление и затраты на капитальный¦      Экр    ¦   -"-   ¦
   ¦ремонт здания                          ¦             ¦         ¦
   ¦  Затраты:                             ¦             ¦         ¦
   ¦- на текущий ремонт                    ¦      Этр    ¦   -"-   ¦
   ¦- на эксплуатацию внутренних систем    ¦             ¦         ¦
   ¦  инженерного оборудования             ¦      Эи     ¦   -"-   ¦
   ¦  в том числе:                         ¦             ¦         ¦
   ¦- отопление                            ¦      Эо     ¦   -"-   ¦
   ¦- газоснабжение                        ¦      Эг     ¦   -"-   ¦
   ¦- содержание вентиляционных систем     ¦             ¦         ¦
   ¦  инженерного оборудования             ¦      Эв(к)  ¦   -"-   ¦
   ¦- расход воды                          ¦      Эвод   ¦   -"-   ¦
   ¦- электроосвещение                     ¦      Ээ     ¦   -"-   ¦
   ¦- санитарное содержание                ¦      Эч     ¦   -"-   ¦
   ¦- на уборку снега с кровли             ¦      Эс     ¦   -"-   ¦
   ¦- на протирку стекол окон и витражей   ¦      Эо(в)  ¦   -"-   ¦
   ¦Заработная плата персонала             ¦      Эз     ¦   -"-   ¦
   ¦  в том числе:                         ¦             ¦         ¦
   ¦- административно - хозяйственного     ¦      Эзах   ¦   -"-   ¦
   ¦- производственного                    ¦      Эзп    ¦   -"-   ¦
   ¦- младшего обслуживающего              ¦      Эзмо   ¦   -"-   ¦
   ¦Условно - постоянные затраты           ¦             ¦         ¦
   ¦(канцелярские, почтово - телеграфно -  ¦      Эуп    ¦   -"-   ¦
   ¦телефонные, командировочные, реклама   ¦             ¦         ¦
   ¦и т.п.)                                ¦             ¦         ¦
   ¦  Текущие издержки:                    ¦             ¦         ¦
   ¦- арендная плата за земельный участок  ¦      Эзу    ¦   -"-   ¦
   ¦- налог на недвижимость                ¦      Эн     ¦   -"-   ¦
   L---------------------------------------+-------------+----------
   
        1.3. Методические положения составления и использования
                     базовых удельных показателей
   
      1.3.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства.
      1.3.1.1. Базовые удельные показатели  стоимости  строительства,
   приходящиеся на 1 кв.  м общей площади объекта, представляют сумму
   затрат на строительно -  монтажные  работы,  а  также  затраты  на
   оборудование,   в  том  числе  не  требующее  монтажа.  Показатели
   рассчитаны  на   основе   стоимости   строительства   объектов   -
   представителей  по  главам  1-9 сводных сметных расчетов без учета
   компенсации, процентов за кредит, налога на землю и др.
      Таким образом,   базовые    удельные    показатели    стоимости
   строительства (БУПс), руб./кв. м, представляют сумму затрат:
   
                  БУПс = Ссмр + Соб + Суч + Спр, где:
        Ссмр  - стоимость строительно - монтажных работ, руб./кв. м;
        Соб   - затраты на оборудование: инженерное, транспортное,
                а также мебель и инвентарь, руб./кв. м;
        Суч   - затраты на освоение участка, подготовку территории,
                внешние коммуникации и инженерные сооружения,
                благоустройство и озеленение территории
                строительства, руб./кв. м;
        Спр   - прочие затраты.
      1.3.1.2. Стоимость   строительства   объектов  в  целом  (Сстр)
   определяется   произведением  расчетной   общей   площади  объекта
   (F, кв. м)  на  соответствующий  БУПс,  исчисленный  для   базовых
   условий:
   
                            Сстр = F х БУПс.
      1.3.1.3. Для  условий  строительства,  отличающихся  от базовых
   (п. 1.1),   влияние  типологических,  объемно  -  планировочных  и
   конструктивных   факторов   на   размер   инвестиций   учитывается
   применением соответствующих поправочных коэффициентов:
   
      Сстр = (Ссмр + Суч + Спр) х Кт х Кпр + Соб х Коб, где:
      Кт -  коэффициент, учитывающий изменение стоимости
            строительно - монтажных работ по прогнозируемым
            условиям проектирования;
      Коб - коэффициент, учитывающий изменение стоимости
            оборудования;
      Кпр - коэффициент, учитывающий объемно - планировочные
            изменения проектируемого объекта и условия, заложенные
            в БУПс.
      1.3.1.4. Базовыми  удельными  показателями  учтены  современные
   виды  инженерного   и   технологического   оборудования   (система
   кондиционирования  воздуха,  технологическое  телевидение и др.) и
   новые строительные материалы и конструкции, применяемые в практике
   проектирования   и   строительства   объектов   по  индивидуальным
   проектам.
      1.3.1.5. Затраты  на  благоустройство  и  озеленение территории
   микрорайонов включают стоимость устройства проездов и подъездов  к
   жилым  домам,  открытых автостоянок,  тротуаров,  асфальтированных
   площадок,  озеленение территории,  игровых и спортивных  площадок,
   наружного  освещения  и малых форм (оборудование детских площадок,
   столы, скамейки и т.п.).
      1.3.1.6. В  Сборнике приведены показатели затрат по комплексной
   застройке микрорайонов различных типов,  а  также  ориентировочная
   структура затрат в процентах по комплексной застройке микрорайонов
   для нормальных условий.
      1.3.1.7. Для  решения  отдельных задач при составлении бизнес -
   плана,  технико - экономических обоснований в  проектных  расчетах
   могут   быть  использованы  данные,  приведенные  в  Сборнике,  об
   изменении  затрат   на   освоение,   инженерное   оборудование   и
   благоустройство  территории  микрорайонов,  связанное  с различной
   этажностью и плотностью застройки.
      1.3.1.8. Для  обеспечения  комплексной  застройки  микрорайонов
   необходимо  определение  обоснованной   рациональной   очередности
   строительства   с   выделением   в  микрорайоне  градостроительных
   комплексов.   Выделение   градостроительного   комплекса    должно
   обеспечить уже   на   первом   этапе   строительства   микрорайона
   удовлетворение    первоочередных    потребностей    населения    в
   общественном    обслуживании,    инженерном     оборудовании     и
   благоустройстве территорий.
   
               1.4. Базовые удельные показатели величины
                        эксплуатационных затрат
   
      1.4.1. Расчет величины эксплуатационных  затрат  на  содержание
   зданий.
      1.4.1.1. Величина  эксплуатационных  затрат   на   коммунальные
   услуги в зависимости  от  уровня  поставленной  задачи  и  наличия
   исходных  данных  может  быть  определена  как  в целом,  так и по
   отдельным  статьям   (в  соответствии  с  рекомендациями   разд. 3
   настоящего Сборника).
      1.4.1.2. Величина  эксплуатационных  затрат  в целом по объекту
   определяется  по  БУПэ,  приведенным  в  настоящем  Сборнике,   по
   следующей формуле:
   
                          Эг = F х БУПэ, где:
        F - общая площадь здания, кв. м.
      1.4.1.3. Величина  эксплуатационных затрат по отдельным статьям
   при  разработке  бизнес  -  плана  или  технико  -  экономического
   обоснования   производится   по   отдельным   статьям  расходов  в
   соответствии с п. 3.1.
      1.4.1.4. Затраты   на  электроосвещение  должны  вычисляться  с
   учетом  установленной  мощности  осветительных  установок,  режима
   работы    учреждения,    размещенного   в   здании,   коэффициента
   одновременности использования осветительных установок.
      Годовые затраты на электроосвещение здания (Ээ, руб./год) могут
   быть рассчитаны по формуле:
   
                                Ээ х Fо
                          Ээ =  -------, где:
                                   10
        Ээ  - годовые затраты на электроосвещение здания на 10  кв. м
              площади, руб.;
        Fо  - общая площадь здания, кв. м.
      1.4.1.5. Годовые затраты на отопление зданий (Эот  руб./год)  в
   общем (укрупненном) виде могут быть рассчитаны по формуле:
   
                            (Эот х Fо х Кн)
                      Эот = ---------------, где:
                                   10
        Эот  - удельные годовые затраты на отопление 10 кв. м общей
               площади зданий;
        Кн   - коэффициент к стоимости тепловой энергии.
      1.4.1.6. Годовые  затраты  на  вентиляцию   (кондиционирование)
   здания Эв(к) рекомендуется рассчитывать по формуле:
   
                      Эв(к) = Эв(к) х V х Кэ, где:
        Эв(к) - удельные годовые затраты на вентиляцию 10 куб. м
                строительного объема здания;
        V     - строительный объем здания;
        Кэ    - коэффициент к стоимости тепловой энергии.
      1.4.1.7. Годовые  затраты на санитарное содержание помещений Эч
   рекомендуется определять по формуле:
   
                           Эч = Эч х Fо, где:
        Эч - удельные годовые затраты на санитарное содержание
             1 кв. м общей площади.
      1.4.1.8. Годовой    фонд     заработной     платы     персонала
   (административного, производственного, обслуживающего) Эзп следует
   рассчитывать по формуле:
   
                              i=н
                        Эзп = Sum(Мi х Сi), где:
                              i=1
        Мi - количество штатных единиц соответствующей номенклатуры;
        Сi - должностной оклад одной штатной единицы;
        н  - количество номенклатурных должностей.
   
                                                          Таблица 1.2
   
             СТРУКТУРА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ЗАТРАТ ПО ОБЪЕКТАМ,
                          ВКЛЮЧЕННЫМ В СБОРНИК
   
   ----------------------T----------T-------------------------------¬
   ¦                     ¦Эксплуата-¦   Удельный вес затрат         ¦
   ¦                     ¦ционные   +---------T----------T----------+
   ¦                     ¦затраты в ¦Зарплата ¦Содержание¦Прочие    ¦
   ¦                     ¦в ценах   ¦персонала¦объекта   ¦          ¦
   ¦                     ¦1991 г.,  ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦                     ¦руб./кв. м¦         ¦          ¦          ¦
   ¦                     ¦в год     ¦         ¦          ¦          ¦
   +---------------------+----------+---------+----------+----------+
   ¦           1         ¦     2    ¦    3    ¦     4    ¦    5     ¦
   +---------------------+----------+---------+----------+----------+
   ¦Жилые дома           ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦Культурно - просвети-¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦тельные              ¦ 30-42    ¦0,63-0,66¦ 0,30-0,26¦ 0,07-0,8 ¦
   ¦Зрелищные            ¦ 42-66    ¦0,54-0,46¦ 0,38-0,45¦ 0,08-0,9 ¦
   ¦Физкультурно - спор- ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦тивные               ¦ 53-80    ¦0,27-0,22¦ 0,63-0,69¦ 0,10-0,9 ¦
   ¦Объекты просвещения  ¦ 30-34    ¦0,20-0,18¦ 0,68-0,74¦ 0,12-0,08¦
   ¦Объекты торговли и   ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦общественного питания¦ 25-37    ¦0,20-0,22¦ 0,70-0,73¦ 0,10-0,05¦
   ¦Объекты коммунально -¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦бытового назначения  ¦ 35-46    ¦0,26-0,28¦ 0,65-0,68¦ 0,09-0,04¦
   ¦Учреждения здраво-   ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦охранения            ¦ 40-56    ¦0,20-0,22¦ 0,72-0,74¦ 0,08-0,04¦
   ¦Учреждения финансов, ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦управления юстиции   ¦ 30-46    ¦0,20-0,22¦ 0,70-0,75¦ 0,1-0,03 ¦
   ¦Прочие объекты ком-  ¦          ¦         ¦          ¦          ¦
   ¦мунального хозяйства ¦ 10-38    ¦0,20-0,24¦ 0,72-0,74¦ 0,08-0,02¦
   L---------------------+----------+---------+----------+-----------
   
      1.4.2. Расчет эксплуатационных затрат по жилым зданиям.
      1.4.2.1. Эксплуатационные   издержки  включают  амортизационные
   отчисления на  полное  восстановление  и  на  капитальный  ремонт,
   эксплуатационные   расходы   на   текущий   ремонт,  содержание  и
   техническое  обслуживание,  расходы   по   коммунальным   услугам,
   арендную   плату  за  пользование  земельным  участком,  налог  на
   недвижимость.
      1.4.2.2. Затраты   на  содержание  и  техническое  обслуживание
   зданий включают:
      - текущий ремонт;
      - техническое  обслуживание  (подготовка  зданий   к   сезонной
   эксплуатации,  наладка  инженерного  оборудования,  непредвиденные
   расходы по заявкам);
      - санитарное   содержание   мест  общего  пользования  в  жилых
   зданиях;
      - санитарное содержание придомовых территорий;
      - аварийные работы.
      1.4.2.3. Затраты  на  содержание  аппарата управления жилищно -
   эксплуатационных организаций учитываются при формировании  БУП  по
   каждому виду работ.
      1.4.2.4. При расчете эксплуатационных затрат учитываются  такие
   показатели, как капитальность (материал стен) и этажность.
      1.4.2.5. Аналитической  основой  расчетов  являются  показатели
   отраслевой   отчетности  по  городу,  данные  проектно  -  сметной
   документации и  сметно - финансовых  расчетов  затрат  на  текущий
   ремонт   и  техническое  обслуживание,  сгруппированных  по  типам
   зданий, этажности и другим факторам.
      1.4.2.6. Затраты   на   санитарное   содержание   мест   общего
   пользования в  здании  зависят  от  площади  уборки,  определяемой
   объемно  -  планировочными  особенностями  зданий,  типов  лифтов,
   соотношения убираемой   и  общей  площади  в  здании,  численности
   проживающих, класса (сложности) убираемой площади.
      1.4.2.7. Затраты на санитарное содержание придомовых территорий
   определяются   в   зависимости   от  класса  и  размера  убираемых
   территорий,  вида покрытия и характера работ.  Например,  в Москве
   принята  классификация  территорий с усовершенствованным покрытием
   3-х классов  с различной интенсивностью движения пешеходов (от 200
   до 500 чел./час и свыше 2000 чел./час),  а также особо  выделяются
   территории с неудовлетворительным состоянием покрытия, лестницами,
   спусками и другими особенностями.
      Тарифы должны  систематически  пересматриваться   в   связи   с
   действием  во  времени  факторов,  оказывающих  влияние на уровень
   затрат и их качественную оценку, путем выполнения расчета поправок
   к тарифам.
      1.4.2.8. Платежи за  коммунальные  услуги  зависят  от  размера
   устанавливаемых  местными  органами  власти тарифов (независимо от
   форм собственности на жилье) и  объема  потребления  каждого  вида
   услуг.
      1.4.2.9. Величина   амортизационных   отчислений   на    полное
   восстановление,   дифференцированных   по   группам  капитальности
   зданий,    определяется    по    установленным    нормативам    от
   восстановительной стоимости здания (таблица 4.2).
      1.4.2.10. Годовая величина амортизационных  отчислений  (Эа)  в
   расчете на 1 кв. м общей площади определяется:
   
                                  Эа
                          Эаi = ------, где:
                                 Fобщ
        Fобщ  - общая площадь здания, кв. м.
      1.4.2.11. Затраты  на  капитальный  ремонт  рассчитываются   на
   основе данных о фактических затратах по группам капитальности.
      1.4.2.12. Ежегодные затраты на капитальный ремонт в расчете  на
   1 кв. м общей площади (Экр) составят:
   
                               Нкр х Св
                        Экр = ---------, где:
                               Fобщ 100
        Нкр - норматив ежегодных отчислений на капитальный ремонт;
        Св  - восстановительная стоимость здания.
   
                                   Соб
                           Нкр = --------, где:
                                 Sum Fобщ
        Соб - общие суммарные затраты на капитальный ремонт жилищного
              фонда в городе;
        Fобщ - суммарная общая площадь отремонтированных домов.
      1.4.2.13. БУП  по  арендной  плате  за  земельный  участок,  на
   котором расположен жилой  дом,  определяются  из  расчета  базовой
   ставки налога на землю, принимаемого в регионе, площади земельного
   участка, отнесенные к 1 кв. м общей площади дома:
                               В х з х К
                          Эа = ---------, где:
                                  зд
        В  - базовая ставка налога на землю;
        з  - площадь земельного участка;
        К  - коэффициент оценочной зоны;
        Эа - затраты по оплате налога на землю;
        зд - общая площадь жилого здания.
      1.4.2.14. Базовые удельные показатели по налогообложению.
      БУП по оплате налога за жилищную недвижимость (Эн) определяются
   по формуле:
   
                                     Си
                        Эн = 0,1 х ------, где:
                                    Fобщ
        Си  - инвентаризационная стоимость жилого фонда.
      1.4.3. БУП на капитальный ремонт жилых домов.
      1.4.3.1. Базовые  удельные  показатели  затрат  на  капитальный
   ремонт жилых  зданий  предназначаются  для  обоснования  требуемых
   финансовых средств на ремонт и учитываются при выборе оптимального
   проектного решения при разработке  бизнес  -  планов  обустройства
   социальной инфраструктуры.
      1.4.3.2. В  качестве  исходной  базы  при  разработке   базовых
   удельных  показателей  использовались  данные  проектно  - сметной
   документации на капитальный  ремонт  жилых  зданий,  разработанной
   институтом  "МосжилНИИпроект",  результаты  научных  и натуральных
   исследований  динамики  состояния   жилищного   фонда,   материалы
   статистического учета и отчетности.
      1.4.3.3. Базовые  удельные  показатели  затрат  различаются  по
   сериям  зданий;  учитывают  разнохарактерность  жилого  фонда, его
   техническое состояние, срок эксплуатации каждой группы зданий и их
   средний физический износ, а также потребности в ремонте.
   
           1.5. Базовые удельные показатели объемов выпуска
                           продукции (услуг)
   
      1.5.1. Суммарные  показатели  объемов выпуска продукции (услуг)
   отдельных   объектов,   комплексов   и    совокупности    объектов
   характеризуют  экономический  (коммерческий)  потенциал  проектных
   предложений,  реализация которых предопределяет результат (отдачу)
   вложенных средств.
      1.5.2. Система показателей объемов выпуска продукции (услуг)  и
   последовательность их  расчета позволяют раскрыть этот потенциал и
   вместе с тем определить экономическую устойчивость  как  отдельных
   объектов (отраслей), так и их совокупность на данной территории.
      1.5.3. Показатели    объемов    выпуска    продукции    (услуг)
   представляют   собой   прогнозы,   основанные  на  ориентировочных
   расчетах с постепенным приближением к  фактическому  результату  в
   зависимости  от  степени  проработки  проектов.  Показатели объема
   выпуска продукции (услуг) достаточно четко  определяют  тенденцию,
   структуру  и  масштабы  функционально - экономической деятельности
   объектов.  Конкретизация этих  показателей  исходя  из  уточненных
   данных   функционирования  объектов,  маркетинговых  исследований,
   ценообразования  и  др.  производится  в  процессе   осуществления
   проекта  объекта и освоения территории в локальных бизнес - планах
   по социальному заданию.
      1.5.4. Объекты,  размещенные  на  территории,  группируются  по
   видам и отраслям народного хозяйства в пределах непроизводственной
   сферы. Логика разработки показателей объема выпуска продукции и их
   конкретных значений определена в следующем порядке:
      1.5.4.1. Базовые  удельные  показатели объема выпуска продукции
   (БУПовп)    определяют       функциональную,        капиталоемкую,
   конкурентоспособную характеристику каждого объекта,  а также суммы
   объектов,   характеризующих    функционально    -    экономическую
   деятельность данной территории в целом.
      1.5.4.2. В качестве источников информации использованы  главным
   образом   показатели   Мосгорстата  издания  1991  г.,  в  которых
   приведены  показатели  за  1990  год.  Перевод  в  цены  1991   г.
   осуществлен с помощью коэффициента инфляции.
      1.5.4.3. БУП(овп) как результат функционально  -  экономической
   деятельности  объектов  определяются  для  усредненных  условий их
   функционирования в режиме,  принятом для  аналогичных  объектов  в
   Москве, и приведены к режиму работы в одну смену.
      1.5.4.4. БУП(овп) определены в целом по  отдельным  отраслям  и
   подотраслям,  что, с одной стороны, позволяет рассматривать их как
   универсальные  показатели  и  применять  в  укрупненном  виде  для

Новости партнеров
Счетчики
 
Популярное в сети
Реклама
Разное