|
Стр. 1
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИКАЗ
от 29 июня 2007 г. N П/0152
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТЕХНИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
В целях разъяснения положений Методических указаний по
государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов,
утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007
г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов" (зарегистрирован в
Министерстве юстиции Российской Федерации 2 мая 2007 г., рег. N
9370), приказываю:
Утвердить прилагаемые Технические рекомендации по
государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
И.о. руководителя
В.С.КИСЛОВ
Утверждены
Приказом Роснедвижимости
от 29.06.2007 N П/0152
ТЕХНИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
I. Общие положения
1.1. Технические рекомендации по государственной кадастровой
оценке земель населенных пунктов (далее - Рекомендации) являются
практическим руководством по реализации Методических указаний по
государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов,
утвержденных Приказом Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (зарегистрирован
в Министерстве юстиции Российской Федерации 02.05.2007, рег. N
9370) (далее - Методические указания).
В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения
работ по государственной кадастровой оценке земель населенных
пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим
подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке
земель населенных пунктов (далее - ГКОЗ НП), а также указаны
основные требования к оформлению отчетных материалов.
Рекомендации сопровождаются специальным программным
обеспечением "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в
составе земель населенных пунктов" (далее - СПО). Требования к
программному и техническому обеспечениям для работы СПО на
отдельном персональном компьютере и с помощью удаленного доступа
(с сервера) указаны в Приложении 1.
Методические указания, Рекомендации, СПО и руководство
пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение
производства работ по определению кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель населенных пунктов.
1.2. Методические указания и Рекомендации позволяют определить
кадастровую стоимость земельных участков в составе земель
населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного
использования:
1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов
многоэтажной жилой застройки.
1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов
индивидуальной жилой застройки.
1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения
гаражей и автостоянок.
1.2.4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных,
садоводческих и огороднических объединений.
1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения
объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения
гостиниц.
1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения
административных и офисных зданий, объектов образования, науки,
здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и
спорта, культуры, искусства, религии.
1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения
объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения
производственных и административных зданий, строений, сооружений
промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения
электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения
портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов,
аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами,
находящимися в обороте.
1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки
полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей,
автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных
путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных
дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и
воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий
электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;
размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи,
объектов космической деятельности, военных объектов.
1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми
территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками,
городскими садами.
1.2.15. Земельные участки, предназначенные для
сельскохозяйственного использования.
1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе,
аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные
участки земель резерва; земельные участки, занятые водными
объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в
соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные
участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов,
набережные.
1.3. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель
населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года
проведения работ по ГКОЗ НП на территории субъекта Российской
Федерации.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:
- формирование Перечня земельных участков в составе земель
населенных пунктов;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов.
II. Формирование перечня
земельных участков в составе земель населенных пунктов
Формирование перечня земельных участков в составе земель
населенных пунктов выполняется в следующем порядке:
- формирование исходного перечня земельных участков;
- определение номера вида разрешенного использования земельных
участков;
- присвоение земельным участкам кода классификатора адресов
России (далее - код КЛАДР);
- формирование Перечней N 1, 2, 3;
- формирование перечня объектов оценки и перечня земельных
участков, не вошедших в состав объектов оценки.
2.1. Формирование исходного перечня земельных участков
Исходный перечень земельных участков формируется на основе
кадастровых планов территории (далее - КПТ) по форме Таблицы 1
Приложения 3 по состоянию на 1 января года проведения работ по
ГКОЗ НП.
КПТ должен соответствовать Правилам оформления кадастрового
плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных
участков, утвержденным Росземкадастром 23.04.2004.
Для формирования перечня земельных участков в составе земель
населенных пунктов записи, содержащиеся в КПТ кадастрового района,
объединяются в один файл в формате MS Excel (*.xls). В случае если
количество земельных участков превышает количество строк MS Excel,
то создается новый файл, в названии которого дополнительно
указывается порядковый номер. В перечень земельных участков в
составе земель населенных пунктов включаются:
- земельные участки, отнесенные к категории земли населенных
пунктов (земли поселений);
- земельные участки, для которых сведения о категории земель
отсутствуют или категория земель не установлена (в графе 13
"Примечание" делается отметка "Отсутствуют сведения в графе 5");
- земельные участки, у которых в графе 5 "Категория земель"
указаны кроме категории земли населенных пунктов дополнительно
другие категории (в графе 13 "Примечание" делается отметка
"Противоречивые сведения в графе 5").
Из перечня исключаются строки, содержащие в графе 3
"Наименование земельного участка" запись "Единое
землепользование".
В случае отсутствия сведений в графах 4 "Местоположение
участка", 6 "Разрешенное использование", 8 "Площадь" делается
отметка в графе 13 "Примечание" "Отсутствуют сведения в графе
(далее приводится номер графы)".
2.2. Определение номера вида разрешенного использования
земельных участков
Определение номера вида разрешенного использования земельных
участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов
разрешенного использования (Таблица 1 Приложения 2). Номер вида
разрешенного использования вносится в графу 10 "Номер вида
разрешенного использования" исходного перечня земельных участков
(Таблица 1 Приложения 3).
Для земельных участков с более чем одним видом разрешенного
использования номера устанавливаются для всех видов разрешенного
использования. Номера видов разрешенного использования заносятся
через разделитель ";".
Если земельный участок нельзя отнести ни к одному из видов
разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2 Методических
указаний, в графе 13 "Примечание" делается отметка "Данных
недостаточно для заполнения графы 10".
Если требуется внести несколько отметок в графу 13
"Примечание", то они записываются через разделитель ";".
2.3. Присвоение земельным участкам кода КЛАДР
Для каждого земельного участка в независимости от способа
описания его местоположения в Государственном реестре земель
кадастрового района при проведении работ в обязательном порядке
определяется код КЛАДР населенного пункта, на территории которого
он расположен. Для земельных участков в составе земель городских
населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня "Улица".
Основанием для отнесения земельного участка к землям городского
или сельского населенного пункта являются сведения нормативных
правовых актов органов власти субъекта Российской Федерации.
Перечень городских населенных пунктов приводится по форме Таблицы
1.
Таблица 1
Перечень городских населенных пунктов
____________________________________________
(наименование субъекта Российской Федерации)
----T--------------T------------T--------------------T-----------¬
¦ N ¦ Наименование ¦Наименование¦ Сокращенное ¦ Документ- ¦
¦п/п¦муниципального¦населенного ¦ наименование типа ¦основание, ¦
¦ ¦ образования ¦ пункта ¦ населенного пункта ¦ дата, N ¦
+---+--------------+------------+--------------------+-----------+
¦01 ¦ 02 ¦ 03 ¦ 04 ¦ 05 ¦
+---+--------------+------------+--------------------+-----------+
¦ 1.¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+------------+--------------------+-----------+
¦ 2.¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+------------+--------------------+-----------+
¦...¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+------------+--------------------+-----------+
¦ n ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L---+--------------+------------+--------------------+------------
Сокращенное наименование типа населенного пункта заполняется в
соответствии с Таблицей 2.
Таблица 2
Наименования типов населенных пунктов
--------T-----------------T--------------------------------------¬
¦ Номер ¦ Сокращение ¦ Полное наименование ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 01 ¦ 02 ¦ 03 ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 1 ¦аал ¦Аал ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 2 ¦аул ¦Аул ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 3 ¦волость ¦Волость ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 4 ¦высел ¦Выселки(ок) ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 5 ¦г ¦Город ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 6 ¦городок ¦Городок ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 7 ¦д ¦Деревня ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 8 ¦дп ¦Дачный поселок ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 9 ¦кп ¦Курортный поселок ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 10 ¦м ¦Местечко ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 11 ¦мкр ¦Микрорайон ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 12 ¦нп ¦Населенный пункт ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 13 ¦остров ¦Остров ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 14 ¦п ¦Поселок сельского типа ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 15 ¦п/р ¦Планировочный район ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 16 ¦п/ст ¦Поселок и(при) станция(и) ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 17 ¦пгт ¦Поселок городского типа ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 18 ¦починок ¦Починок ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 19 ¦рзд ¦Разъезд ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 20 ¦рп ¦Рабочий (заводской) поселок ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 21 ¦с ¦Село ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 22 ¦сл ¦Слобода ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 23 ¦ст ¦Станция ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 24 ¦ст-ца ¦Станица ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 25 ¦тер ¦Территория ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 26 ¦у ¦Улус ¦
+-------+-----------------+--------------------------------------+
¦ 27 ¦х ¦Хутор ¦
L-------+-----------------+---------------------------------------
2.3.1. Земельным участкам в составе земель городских
населенных пунктов код КЛАДР до уровня "Улица" проставляется в
графу 12 "Код КЛАДР" в формате: СС РРР ГГГ ППП УУУУ, где:
СС - код субъекта Российской Федерации (региона);
РРР - код района;
ГГГ - код города;
ППП - код населенного пункта;
УУУУ - код улицы.
При этом часть кода СС РРР ГГГ указывается в графе 12.1 "Код
КЛАДР, населенный пункт", а часть кода УУУУ указывается в графе
12.2 "Код КЛАДР, улица". Цифры кода записываются без пропусков
между разрядами (пробелов).
В случае если в КПТ отсутствует наименование улицы в описании
местоположения земельного участка, то код КЛАДР присваивается до
уровня "Населенный пункт".
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно
наименование улицы в описании местоположения земельного участка,
то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня
"Населенный пункт".
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно
наименование населенного пункта в описании местоположения
земельного участка, то таким земельным участкам код КЛАДР
присваивается до уровня "Район", а в графу 11 "Наименование
населенного пункта" заносится наименование населенного пункта из
данных КПТ с использованием сокращенного наименования типа
населенного пункта, указанного в Таблице 2.
2.3.2. Земельным участкам в составе земель сельских населенных
пунктов код КЛАДР населенного пункта указывается в графе 12.1 "Код
КЛАДР, населенный пункт" в формате:
СС РРР ГГГ ППП, где:
СС - код субъекта Российской Федерации (региона);
РРР - код района;
ГГГ - код города;
ППП - код населенного пункта.
В графу 12.2 для земельных участков в составе сельских
населенных пунктов проставляется "-" (прочерк).
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно
наименование населенного пункта, то таким земельным участкам код
КЛАДР присваивается до уровня "Район". В графу 11 "Наименование
населенного пункта" заносится наименование населенного пункта из
данных КПТ с использованием сокращенного наименования типа
населенного пункта, указанного в Таблице 2.
2.3.3. Присвоение земельным участкам в составе земель
населенных пунктов кода КЛАДР, а также указание наименования
населенного пункта являются обязательными.
В случае несоответствия наименований населенного пункта в
КЛАДР и описании местоположения земельного участка в КПТ в графу
11 "Наименование населенного пункта" вносится наименование
населенного пункта из КПТ, код КЛАДР таким земельным участкам
присваивается до уровня "Район".
В случае если в КПТ отсутствует наименование населенного
пункта в описании местоположения земельного участка, то в графу 13
"Примечание" вносится отметка "Требуется уточнение описания
местоположения".
2.4. Формирование Перечней N 1, 2, 3
В Перечень N 1 включаются земельные участки с заполненными и
непротиворечивыми графами 4 - 8 и проставленными номерами видов
разрешенного использования, кодами КЛАДР (либо заполненной графой
"Наименование населенного пункта"), все остальные земельные
участки включаются в Перечень N 2. Форма Перечня N 1 приведена в
Таблице 2 Приложения 3, форма Перечня N 2 в Таблице 3 Приложения
3.
В случае выявления земельных участков, для которых в графах 2
- 8 указаны одинаковые сведения, один из таких земельных участков
заносится в Перечень N 3, другой в Перечень N 1 или Перечень N 2
(в зависимости от полноты и непротиворечивости сведений).
Перечень N 2 (графы 4 - 8) уточняется Управлением
Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с обязательным
заполнением графы 14 "Документ-основание", в которую заносятся
наименование и реквизиты документов, подтверждающих внесение
корректировок и дополнений.
2.5. Формирование перечня объектов оценки и перечней земельных
участков, не вошедших в состав объектов оценки
После внесения Управлением Роснедвижимости по субъекту
Российской Федерации уточнений в Перечень N 2 формируются
доработанный Перечень N 1 (Перечень объектов оценки) и Перечень
земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки в
соответствии с подпунктами 2.2 - 2.4 настоящих Рекомендаций.
Дополнительным требованием к внесению земельных участков в
Перечень объектов оценки является наличие достоверных сведений в
графе 14 "Документ-основание" Перечень объектов оценки
составляется в формате MS Excel (*.xls) по форме Таблицы 4
Приложения 3.
Форма перечня земельных участков, не вошедших в состав
объектов оценки, приведена в Таблице 5 Приложения 3.
Перечень объектов оценки и Перечень земельных участков, не
вошедших в состав объектов оценки, согласовываются руководителем
Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.
Перечень объектов оценки загружается в СПО. В случае
отсутствия возможности загрузить в СПО некоторые земельные участки
в СПО формируется отчет в виде текстового файла с указанием имени
исходного файла, кадастрового номера объекта оценки и причины
ошибки загрузки перечня объектов оценки. По результатам загрузки
составляется Протокол проверки перечня объектов оценки по форме
Приложения 4 с приложением отчета, сформированного в СПО.
Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации
устраняет причины (за исключением технических) ошибки загрузки
перечня объектов оценки в СПО и в случае внесения изменений и
(или) дополнений в перечень объектов оценки согласовывает его
повторно.
В случае если устранить причины ошибки загрузки перечня
объектов оценки невозможно, Управление Роснедвижимости по субъекту
Российской Федерации готовит соответствующее обоснование, и
указанные земельные участки вносятся в Перечень земельных
участков, не вошедших в состав объектов оценки (Таблица 5
Приложения 3).
Количество загруженных в СПО объектов оценки должно
соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в Перечне
объектов оценки, согласованном Управлением Роснедвижимости по
субъекту Российской Федерации.
III. Расчет кадастровой стоимости
земельных участков в составе земель населенных пунктов
Методические указания содержат пять методических подходов к
определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости
от видов разрешенного использования земель:
- построение статистических моделей расчета кадастровой
стоимости земельных участков;
- определение кадастровой стоимости земельных участков на
основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
- определение кадастровой стоимости земельных участков на
основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой
стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
- установление величины кадастровой стоимости земельных
участков в размере номинала;
- определение кадастровой стоимости земельных участков на
основе соотношений между видами разрешенного использования
земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20
до 50 тысяч жителей.
3.1. Исходная информация для расчета кадастровой стоимости
земельных участков в составе земель населенных пунктов
Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости
земельных участков в составе земель населенных пунктов являются:
- перечень объектов оценки;
- КЛАДР;
- дежурные карты кадастрового деления кадастровых районов;
- СПО "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в
составе земель населенных пунктов", руководство пользователя СПО;
- перечень городских населенных пунктов.
3.1.1. Перечень объектов оценки (Таблица 4 Приложения 3)
должен содержать сведения обо всех земельных участках,
расположенных на оцениваемой территории, все учетные
характеристики земельных участков; перечень объектов оценки не
должен содержать противоречивые данные.
Перечень объектов оценки загружается в СПО. В случае
отсутствия возможности загрузить в СПО некоторые земельные участки
в СПО формируется отчет в виде текстового файла с указанием имени
исходного файла, кадастрового номера объекта оценки и причины
ошибки загрузки перечня объектов оценки. По результатам загрузки
составляется Протокол проверки перечня объектов оценки по форме
Приложения 4 с приложением отчета, сформированного в СПО.
Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации
устраняет причины ошибки загрузки перечня объектов оценки в СПО и
повторно согласовывает корректный перечень объектов оценки.
В случае если устранить причины ошибки загрузки перечня
объектов оценки невозможно, Управление Роснедвижимости по субъекту
Российской Федерации готовит соответствующее обоснование, и
указанные земельные участки не участвуют в работах по ГКОЗ НП и
вносятся в Перечень земельных участков, не вошедших в состав
объектов оценки (Таблица 5 Приложения 3).
Количество загруженных в СПО объектов оценки должно
соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в Перечне
объектов оценки, согласованном Управлением Роснедвижимости по
субъекту Российской Федерации.
В целях эффективной организации работ по ГКОЗ НП и
планирования использования ресурсов обобщается информация о
количестве земельных участков, имеющих один вид разрешенного
использования, и земельных участков с более чем одним видом
разрешенного использования (Таблицы 1 и 2 Приложения 5).
3.1.2. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в
составе земель населенных пунктов используется эталонная база
КЛАДР, идентичная той, которая применялась при формировании
перечня объектов оценки.
3.1.3. Дежурные карты кадастрового деления предоставляются по
состоянию на 1 января года начала работ по ГКОЗ НП в электронном и
(или) бумажном видах. Дежурные карты кадастрового деления
используются в качестве основы для создания слоев цифровых
тематических карт, содержащих информацию о факторах стоимости,
кадастровых кварталах, объектах оценки, улицах и объектах-аналогах
населенных пунктов.
Дежурная кадастровая карта должна содержать следующую
информацию:
- границы кадастровых кварталов;
- номера кадастровых кварталов;
- границы населенных пунктов;
- название населенных пунктов.
3.1.4. В целях повышения эффективности выполнения работ
межведомственная комиссия может принять решение об оценке сельских
населенных пунктов по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2
- 2.5 Методических указаний. В таком случае межведомственная
комиссия утверждает перечень оцениваемых по данной технологии
населенных пунктов (по форме Таблицы 1 Приложения 6). Для всех
земельных участков в составе земель городских и сельских
населенных пунктов, оцениваемых по указанной выше технологии, код
КЛАДР должен быть присвоен до уровня "Улица" в соответствии с
подпунктом 2.3.1 настоящих Рекомендаций.
3.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов
разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10
Методических указаний
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков
видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 -
1.2.10 Методических указаний, осуществляются с использованием СПО
на основе построения статистических моделей расчета кадастровой
стоимости земельных участков в следующем порядке:
- определение состава факторов стоимости земельных участков
для каждого вида разрешенного использования земельных участков;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных
участков каждого вида разрешенного использования;
- создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов;
- группировка земельных участков в составе земель населенных
пунктов;
- сбор достаточной и достоверной рыночной информации о
земельных участках для каждой сформированной группы;
- построение статистических моделей расчета кадастровой
стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков видов
разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10
Методических указаний.
3.2.1. Определение состава факторов стоимости земельных
участков для каждого вида разрешенного использования земельных
участков
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида
разрешенного использования по форме Таблицы 1 Приложения 7 на
основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков
в составе земель населенных пунктов (Таблица 2 Приложения 7) и
анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к
которому относятся земельные участки.
В состав факторов стоимости включаются факторы, которые
оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в
составе земель населенных пунктов.
Состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании
межведомственной комиссии.
В целях сбора сведений о значениях факторов стоимости
земельных участков проводится анализ источников информации на
предмет содержания в них сведений о значениях факторов стоимости и
об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости.
Далее может быть принято одно из следующих решений (должно быть
обосновано):
1) Отказ от сбора значений некоторых факторов стоимости (по
причине отсутствия возможности сбора информации о значении данных
факторов стоимости).
2) Замена источников информации, содержащих сведения о
значениях факторов стоимости (если в результате анализа факторов
стоимости и источников информации были определены иные источники
информации, которые отличаются от заявленных в перечне
источников).
3) Включение в список факторов стоимости, оказывающих влияние
на формирование стоимости земельных участков на территории
конкретного населенного пункта (например, близость к морю).
В результате сбора сведений об источниках информации
формируется отчет по форме Таблицы 2 Приложения 9.
3.2.2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных
участков по каждому виду разрешенного использования
Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных
участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из
следующих источников информации, содержащих достоверную
информацию:
- государственный земельный кадастр;
- государственный фонд данных, полученных в результате
проведения землеустройства;
- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении
организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и
муниципальных образований.
В тех случаях, когда факторами стоимости являются
характеристики земельных участков, не содержащиеся в перечисленных
выше источниках, используется достоверная информация, содержащаяся
в иных источниках.
В целях получения информации о значениях факторов стоимости
земельных участков готовится письменный запрос о предоставлении
информации о значениях факторов стоимости земельных участков,
групп земельных участков в составе земель населенных пунктов в
соответствующие организации. Примерный перечень организаций и
типовые формы запроса информации приведены в Приложении 8. Запрос
может содержать следующие приложения: 1) перечень объектов оценки;
2) перечень факторов стоимости, запрашиваемых в организации; 3)
форму сбора информации о значениях факторов стоимости; 4)
электронные или бумажные слои кадастровых кварталов (улиц,
земельных участков) населенного пункта, по которому собирается
информация. Вместе с запросом целесообразно направлять в качестве
подложки план-схему населенного пункта (с указанием границ) в
целях более четкого понимания территории, которая должна быть
описана в разрезе факторов стоимости и контроля целостности
предоставляемой информации (всю ли территорию описывает
предоставленная информация).
Перечень факторов стоимости с указанными источниками
информации, содержащих сведения о значениях факторов стоимости,
либо об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов
стоимости, согласовывается протоколом межведомственной комиссии.
В целях получения информации о значениях факторов стоимости
земельных участков создаются слои цифровых тематических карт
населенных пунктов, содержащих сведения о факторах стоимости,
кадастровых кварталах и земельных участках (см. п. 3.2.3 настоящих
Рекомендаций).
Значения факторов стоимости земельных участков или групп
земельных участков могут определяться на основании сведений,
содержащихся в открытом доступе (Internet, туристические карты и
т.п.).
Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществляется
для каждого земельного участка или групп земельных участков в
составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора
стоимости для совокупности земельных участков в составе земель
населенных пунктов схожи.
Значения каждого фактора стоимости должны быть указаны в
единой размерности. Например, если фактор "Площадь" учитывается в
квадратных метрах, то значения фактора "Площадь" для каждого
земельного участка должно быть указано в квадратных метрах.
Проводится анализ полученной информации на полноту. По
результатам анализа принимается решение о возвращении на
предыдущие этапы сбора информации о значениях факторов стоимости
либо о загрузке сведений о значениях факторов стоимости в СПО.
Для загрузки в СПО информация формируется в двух видах:
- слои цифровых тематических карт в формате MapInfo - для
факторов стоимости и населенных пунктов, по которым принято
решение рассчитывать значение факторов стоимости на основе
графической информации;
- таблицы в формате MS Excel (*.xls) - для факторов стоимости
и населенных пунктов, по которым информация о значениях фактов
стоимости загружается в семантическом виде.
В СПО информация формируется в соответствии с Таблицей 1
Приложения 9.
3.2.3. Создание слоев цифровых тематических карт населенных
пунктов
Цифровые тематические карты населенных пунктов формируются в
целях определения значений факторов стоимости земельных участков и
отображения результатов государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов.
3.2.3.1. Требования к исходным материалам.
Информация, служащая основой для создания слоев цифровых
тематических карт, может быть графической и семантической.
Семантическая информация может передаваться:
- в текстовых файлах, формат которых поддерживается MS Word
(*.doc, *.txt, *.xml, *.rtf, *.html);
- в базах данных в формате MS Access (*.mdf), DBASE, Paradox,
MS Excel (*.xls).
Исходные графические материалы в электронном виде могут быть
представлены в двух видах - растровом или векторном.
Данные в растровом виде должны быть представлены в формате,
поддерживаемом MapInfo, - TIFF, GIF, JPEG, PCX, BMP, MrSID, PSD,
ECW, BIL (снимки SPOT) и GRID (GRA, GRD).
Векторные данные должны быть представлены в формате MapInfo
или в обменном формате AutoCAD (DXF, DWG), Intergraph/MicroStation
Design, ESRI Shape файл, ARC/INFO Export, конвертируемых в формат
MapInfo.
Исходными графическими материалами в бумажном виде для
формирования цифровых тематических карт являются дежурные карты
кадастрового деления кадастровых районов и населенных пунктов.
При подготовке цифровых карт должно быть обращено внимание на
актуальность и качественное состояние картографических материалов.
1) Требования к актуальности.
Отбираются топографические (ортофотопланы) и тематические
карты, по своему содержанию наиболее соответствующие современному
состоянию местности. Определяющими показателями при оценке
пригодности материалов для создания цифровых карт являются масштаб
карт и год соответствия местности (год съемки).
2) Требования к качеству бумажных картографических материалов.
При формировании цифровой картографической основы в первую
очередь должны использоваться:
2.1) типографские оттиски (не светокопии (из-за искажения
масштаба));
2.2) бумажные карты хорошей сохранности, отвечающие следующим
требованиям:
- отсутствие затертостей, разрывов, склеек, препятствующих
идентификации элементов карты, читаемости надписей;
- наличие информации о пространственной привязке и системе
координат;
- на картах должны легко распознаваться элементы местности,
необходимые для привязки тематических карт;
- отсутствие деформации карт на сгибах и искажения масштаба
из-за "промочек";
- наличие информации о масштабе, сведений об
организации-изготовителе, о дате изготовления;
- информация должна быть заверена печатью или подписью
должностного лица, либо иметь официальный статус (в т.ч. данный
источник должен быть отражен в протоколе межведомственной
комиссии).
Семантическая информация должна удовлетворять следующим
требованиям:
- источники информации должны содержать достоверные сведения;
- сведения должны быть однозначными и не допускать
двойственности понимания;
- описание местоположения объекта, характеризующего территорию
города в разрезе факторов стоимости, должно быть до уровня улицы
(за исключением описаний местонахождения, привязанных к однозначно
определенным объектам, например, к объектам гидрографии, железной
дороге и пр.);
- если в качестве фактора стоимости используется расстояние от
населенного пункта до районного (административного) центра и пр.,
и информация дана в описательном виде, то необходимо запросить
графическую информацию в виде дежурной кадастровой карты района с
нанесенными названиями населенных пунктов.
Для создания слоя улиц могут использоваться бумажные источники
(карты, в т.ч. туристические; схемы улиц и проездов). Для этого
необходимо, чтобы бумажный носитель содержал информацию об
объектах гидрографии, границу населенного пункта, железную дорогу
и информацию о прочих объектах, которые позволят однозначно
привязать улицы с территорией населенного пункта, представленной в
виде кадастрового деления.
Информация, содержащая графическое описание в электронном
виде, должна удовлетворять следующим требованиям:
- таблица слоя кадастровых кварталов MapInfo должна содержать
номера кадастровых кварталов в следующем формате: слой должен
содержать обязательное поле NAME с кадастровым номером в формате:
xx:xx:xxxxxxx (номер должен соответствовать формату кадастрового
номера земельных участков). Номер должен быть уникальным.
- таблица слоя земельных участков MapInfo должна содержать
полные кадастровые номера земельных участков в следующем формате:
слой должен содержать обязательное поле NAME с кадастровыми
номерами в формате: xx:xx:xxxxxxx:xxx. Номер должен быть
уникальным;
- таблица слоя улиц должна содержать обязательное поле NAME с
указанием названия улицы и префикса;
- таблицы тематических слоев MapInfo должны содержать записи о
названиях отображенных объектов (номер школы, название кинотеатров
и пр.).
- таблица объектов гидрографии должна содержать информацию о
наименовании объектов;
- таблица слоя границ муниципальных образований должна
содержать обязательное поле NAME, содержащее наименование района,
и обязательное поле ОКТМО, содержащее код ОКТМО муниципального
образования по Общероссийскому классификатору территорий
муниципальных образований ОК 33-2005 (ОКТМО) - 8 символов без
пробелов;
- таблица слоя населенных пунктов должна содержать
обязательное поле NAME - наименование населенного пункта. Также
слой может содержать необязательное поле KLADR, содержащее код
КЛАДР населенного пункта - 11 символов без пробелов. В том случае
если для некоторых населенных пунктов значение поля KLADR не
указано, необходимо предусмотреть возможность ручной привязки
объектов этого слоя к объектам справочника КЛАДР;
- слои, содержащие информацию о границе субъекта Российской
Федерации или о границе муниципальных районов должен содержать
информацию о граничащих субъектах или муниципальных районах
(названия граничащих субъектов или муниципальных районов,
направление смежных границ);
- слои, содержащие информацию об объектах инфраструктуры,
должны иметь легенду с условными обозначениями, либо такие объекты
должны быть отрисованы в соответствии с условными обозначениями,
применяемыми для топографических планов, либо название файла
должно давать однозначное понимание о виде отображенных на слое
объектов;
- слои, отражающие характеристику территории в разрезе
факторов стоимости, а также слои, необходимые для визуализации
результатов ГКОЗ НП (крупные промышленные предприятия и пр.),
должны в таблице MapInfo содержать информацию об объектах,
описывающих данную территорию в разрезе факторов стоимости, либо
об объектах, используемых в качестве вспомогательных для
визуализации результатов оценки (например, названия
градообразующих объектов).
Слой факторов стоимости с бумажного носителя переносится на
электронный слой при использовании в качестве ориентиров для
привязки объекты, которые позволят однозначно привязать эти
факторы с территорией населенного пункта, представленной в виде
кадастрового деления, либо при помощи привязки по координатам
средствами MapInfo. Для этого бумажные носители должны быть
переведены в электронный вид при помощи сканера (см. подпункт
3.2.3.3 настоящих Рекомендаций), либо нанесены на слой MapInfo
вручную, используя средства отрисовки.
При формировании цифровой карты рекомендуется создавать
следующие слои:
- слой границы субъекта Российской Федерации;
- слой границ муниципальных образований (муниципальных районов
и городских округов);
- слой населенных пунктов (дискретные объекты);
- слой улиц в составе населенных пунктов;
- слой кадастровых кварталов в составе населенных пунктов;
- слой земельных участков в составе населенных пунктов;
- слои факторов стоимости в составе населенных пунктов, если
принято решение определять значения факторов стоимости земельных
участков с использованием графической информации;
- слои объектов-аналогов в составе населенных пунктов;
- слои предыдущих результатов государственной кадастровой
оценки земель населенных пунктов.
|
